Ordenanza 2706/2025

Esta ordenanza modifica la zonificación establecida en el artículo 239 y los parámetros urbanísticos definidos en el artículo 240 de la Ordenanza Nº1788/13 y sus modificatorias.

Aquí encontrará el material de la Ordenanza 2706/2025 sistematizado, estructurado y con indexación, para una búsqueda, lectura y navegación más ágil y eficiente. Además, si lo desea, podrá descargar la versión PDF en el siguiente enlace.

📄 Descargar versión PDF

Visto

La Ordenanza Nº 2361/2020 mediante la cual se sanciona el Plan General de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo del Radio Municipal de la Ciudad de Colonia Caroya.

Que el crecimiento de la ciudad ha superado las expectativas iníciales establecidas en la Ordenanza Nº 1788/2013 de Planeamiento Urbano de la ciudad de Colonia Caroya, y como consecuencia de ello es necesario la modificación de la misma a través de una nueva propuesta de áreas y su posterior regulación específica de cada una de ellas, con fundamento en los estudios elaborados por el Equipo de Usos del Suelo del Consejo de Planificación Estratégica Municipal.

Que dicha Ordenanza en su Artículo 2º establece “El Plan General de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo del Radio Municipal de la ciudad de Colonia Caroya configura el marco general que debe ser complementado con disposiciones particulares correspondientes a cada una de las áreas que lo conforman. Hasta tanto se sancionen estas últimas, las disposiciones de la presente Ordenanza prevalecen sobre normativas anteriores y es de aplicación la Ordenanza 1788/13 y sus modificatorias, según el cuadro de relaciones que se adjunta como Anexo III a la presente Ordenanza”.

Que los Artículos 3° y 4° define dentro de sus objetivos generales y particulares:

• “Orientar el desarrollo local al logro de una ciudad funcionalmente equilibrada, ambientalmente sostenible, socialmente equitativa y culturalmente identificada;”
• “Reorientar y corregir los procesos espontáneos y el manejo especulativo del suelo hacia modelos racionales y equilibrados, que garanticen resultados previsibles y sustentables”.

Y considerando

Que en particular define en el Artículo 7º.- Comprende el Área Urbanizable:

“a) Área Urbanizable Primera Sección (1): Área de Urbanización Consolidada, sectores de urbanización continuos y compactos, de usos residenciales, comerciales, de servicios, administrativos, institucionales e industriales compatibles que definen el casco urbano consolidado del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. Comprende sectores consolidados, sectores de muy baja densidad fundiaria, parcelas y polígonos dotados de servicios e infraestructura sin ocupar. Esta área requiere instrumentos normativos de renovación edilicia y densificación”.

Modificación de Zonificación

Que en base a los aportes recibidos por parte del Consejo Consultivo de Planificación Estratégica, las instituciones, dependencias municipales y actores de la comunidad directamente involucrados en el tema, el área de Planificación Estratégica propone modificar la zonificación establecida en el artículo 239 y los parámetros urbanísticos definidos en el artículo 240 de la Ordenanza Nº1788/13 y modificatorias para las siguientes zonas:

• ZONA 1-CCI1: Centro Comercial-Institucional 1
• ZONA 2-CCI2: Centro Comercial-Institucional 2
• ZONA 4-ZE2: Zona Especial Casa de La Historia
• ZONA 5-C1: Comercial Av. San Martín
• ZONA 6-C2: Comercial Don Bosco y transversales a avenida
• ZONA 7-C3: Comercial Ruta Nº9
• ZONA 8-UM: Urbano Mixto
• ZONA 9-U1: Urbano Norte
• ZONA 10-U2: Urbano Sur
• ZONA 11-U3: Urbano Oeste
• ZONA 12-U4: Urbano Ampliación Norte
• ZONA 13-U5: Urbano Avenida San Martín - Sector A
• ZONA 14-U6: Urbano Corredor Calle 40 y 48
• ZONA 15-U7: Urbano Calle Nº20 Norte
• ZONA 16-U8: Urbano Barrio Colcar
• ZONA 17-U9: Urbano IPV
• ZONA 17a-U10: Urbano Residencial
• ZONA 17b-U11: Urbano Residencial 2
• ZONA 18-RU: Resto de Radio Urbano

Su tratamiento y aprobación, por unanimidad, en Sesión Ordinaria Nº 07 del 09 de abril de 2025.

Y por todo ello

Plan de Detalle para el Área Urbanizable Primera Sección

Artículo 1º

El Plan de detalles del Área Urbanizable Primera Sección comprende los polígonos definidos en la Ordenanza N° 2361/20 (Anexo grafico 1). Dentro del mismo se definen las siguientes sub áreas:

1. Centro (S.1)
2. Pericentro (S. 2)
3. Corredor San Martín (S 3)
4. Macromanzanas (S.4)
5. Comercial y Servicios Ruta 9 (S.5)
6. Urbano Corredor Calle 40 y 48 (S.6)
7. Urbano IPV (S.7)

Objetivos del Plan de detalle

Artículo 2º

Dentro de los lineamientos establecidos en el Plan general de ordenamiento territorial y uso del suelo del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya, el presente plan de detalle persigue los siguientes objetivos específicos:

• Resolver el crecimiento futuro a partir de la consolidación del sector y la densificación dentro de los parámetros de sostenibilidad de 100 (cien) habitantes por hectárea (Densidad Bruta) y 50 (cincuenta) viviendas por hectárea (densidad edilicia neta).
• Integrar a la estructura urbana del Área la edificación en altura a partir de la puesta en servicio de la red de cloacas y la planta de tratamientos de efluentes cloacales
• Promover la edificación en las 145 (ciento cuarenta y cinco) hectáreas de baldíos urbanos en su gran mayoría dotados de servicios o con factibilidad de dotación.
• Ordenar los usos de suelos a partir de los parámetros de ciudad sustentable basados en la mixtura y diversidad, la proximidad, el equilibrio entre los construido y lo natural.
• Preservar y promover la puesta en valor de las edificaciones y espacios públicos incluidos dentro del Registro del inmueble de Valor Histórico.
• Definir el Nivel de Complejidad Ambiental de cada una de las sub áreas que conforman el Área Urbanizable Primera Sección.

Normativas comunes a todas las sub áreas del plan de detalle

Artículo 3º

3.1 Exigencias de Estacionamientos para usos residenciales

3.1.a. Dotación mínima para Viviendas unifamiliares en Áreas Residenciales

• Se debe proveer para cada unidad habitacional resultante, 1 (un) espacio de estacionamiento, dejándolo proyectado en el plano correspondiente, sin ser obligatoria su edificación, cumpliendo con los retiros especificados para cada área.
• Debe tener altura mínima de 2.40 metros (dos coma cuarenta), tomando como referencia el nivel de piso interior de la vivienda, en los cerramientos laterales de las mismas se deberá respetar la altura de las tapias medianeras según se exija en las normativas vigentes, en tanto el resto hasta llegar a la altura de techo quedará sin materializar o se podrá ejecutar dicho cerramiento de tipo reja o similar.
• En el caso de aquellas superficies de techo que lleguen hasta la línea municipal, deberán resolver dicho desagüe pluvial a través de canaletas de desagüe, evitando que tengan caída libre hacia la vía pública.
• Para edificaciones anteriores a la Ordenanza N°1788/2013, que no cuenten con dicho espacio, se permitirá construir sobre el retiro establecido para cada zona, una cochera semicubierta de estructura filar, siempre que la misma no supere los 15 (quince) m² de superficie.

3.1.b Dotación mínima para Viviendas multifamiliares, conjunto de viviendas y viviendas comunitarias en Áreas Residenciales

• En el caso de construcciones de hasta 10 (diez) unidades habitacionales, se deberá proveer para cada unidad habitacional resultante, sean viviendas o departamentos, 1 (un) espacio de estacionamiento, dejándolo proyectado en el plano correspondiente, sin ser obligatoria su edificación, cumpliendo con los retiros especificados para cada área.
• Los casos que excedan las 10 (diez) unidades, debe proveer como mínimo 1 (un) estacionamiento cada 2 (dos) unidades resultantes sobre el excedente. A los efectos del cálculo de la cantidad de plazas de estacionamiento, cuando el número de unidades excedentes sea impar, se aumentará en una cochera la dotación mínima requerida.
• Las plazas de estacionamiento deben reunir las siguientes dimensiones mínimas: uno de los lados debe ser de 2,90 metros (dos coma noventa) metros y su superficie no menor a 15,00 (quince) m².
• El espacio destinado al estacionamiento en ningún caso invadirá retiros o perfiles y se computará como superficie en los índices de F.O.S. y F.O.T., a fines de evitar conflictos en el momento en que se materialicen.
• En el caso de aquellas superficies de techo que lleguen hasta la línea municipal, deberán resolver dicho desagüe pluvial a través de canaletas de desagüe, evitando que tengan caída libre hacia la vía pública.

3.2 Estacionamiento en usos no residenciales

Se mantiene lo establecido en la Ord. 1788/13.

3.3 Capacidad edificable base

La Capacidad edificable base resulta la edificabilidad máxima que se puede concretar en las sub áreas detalladas mientras no se las dote con la infraestructura de cloacas.

3.4 Incremento de la Capacidad edificable base

A partir de la habilitación del servicio de desagües cloacales, los sectores que cuenten con dicho servicio podrán incrementar la capacidad edificable según se detalla en cada sub área.

El derecho de incremento de la capacidad edificable deberá ser adquirido mediante la Tasa para Fondo de Previsión para Equipamiento Comunitario y Usos Institucionales de acuerdo a lo que establezca la Ordenanza General Tarifaria.

3.5 Superficies mínimas admisible para el uso residencial

3.5.1 Requisitos mínimos para la tipología de edificios en altura

Se mantienen los parámetros establecidos en el Art 8 de la Ord. 2526/22 que modificó artículo 141.f de la Ord. 1788/13.

“141.f. Las superficies mínimas admisibles para el uso residencial, vivienda unifamiliar y multifamiliar serán los siguientes (las superficies son propias, incluidos muros de la Tipología):

• 141.f.1- Tipología Monoambiente……………35,00 m²
• 141.f.2- Tipología de 1 dormitorio……………45,00 m²
• 141.f.3- Tipología de 2 dormitorios…………..60,00 m²
• 141.f.4- Tipología de 3 dormitorios…………..80,00 m²
• 141.f.5- Tipología de 4 dormitorios…………..100,00 m²”

3.5.2 Dimensiones mínimas de locales

Modifíquese el artículo 80.a de la Ordenanza 1788/13, el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 80.- DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOCALES. Los locales deben cumplir con las dimensiones mínimas necesarias para el desarrollo de las actividades a las que estén destinados, incluyendo el mobiliario y equipamiento correspondiente, siendo las alturas mínimas establecidas por la presente Ordenanza.

Cuando por dimensiones o formas de un local, este ofrezca dudas sobre su capacidad para el cumplimiento de lo anterior, la Secretaría de Obras Públicas y Privadas puede exigir la presentación de planos con el mobiliario y equipamiento correspondiente, previo a decidir sobre su encuadramiento.

80.a- Dimensiones mínimas de locales y espacios para vivienda permanente